Quando si abita in un condominio o in una casa adiacente ad altre abitazioni, è essenziale comprendere appieno le implicazioni legali e le responsabilità che derivano dalla proprietà di un immobile. Uno degli aspetti più rilevanti in questo contesto, oltre ai possibili danni causati involontariamente a terzi da parte dei membri della famiglia, è rappresentato dai danni che l’immobile può arrecare ai vicini, come infiltrazioni d’acqua o altri tipi di danni strutturali. Se nel primo caso stipulare la polizza RC del capofamiglia può essere utile per tutelarsi dalle conseguenze economiche per i danni derivanti dall’utilizzo della propria abitazione (ad esempio, la caduta di un vaso dal balcone), quelli provocati dai figli minori (ad esempio, la rottura di un vetro del vicino con il pallone), dagli animali domestici o dai collaboratori domestici o per quelli derivanti dallo svolgimento di alcune attività nel tempo libero (come i lavori in casa), in circostanze di danni strutturali è fondamentale capire fin da subito chi sia effettivamente responsabile e quale sia l’onere delle spese di riparazione.
Esaminiamo attentamente questo tema, tenendo conto delle disposizioni legali e delle possibili eccezioni.
Principi di responsabilità
Secondo il principio generale stabilito dall’articolo 2051 del Codice Civile, il proprietario di un immobile è tenuto a risarcire i danni arrecati a terzi derivanti dal suo bene. Questo principio sottolinea una chiara responsabilità del proprietario nel caso in cui il suo immobile causi danni ai vicini, come ad esempio infiltrazioni d’acqua che danneggiano la struttura adiacente.
Acquisto dell’immobile e responsabilità
La situazione diventa più complessa quando si considera l’acquisto di un immobile. Nel caso di un acquisto diretto dal costruttore, il nuovo proprietario può rivalersi nei confronti del costruttore stesso nei primi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio, qualora emergessero difetti o problemi strutturali che causano danni ai vicini. Tuttavia, è fondamentale rispettare i tempi e le procedure previste per tale rivalsa, come la comunicazione dei difetti entro un certo periodo di tempo e l’avvio di una causa legale entro due anni, se necessario.
Nel caso di un acquisto “di seconda mano” da un privato, la situazione è diversa. Il nuovo proprietario può rivalersi nei confronti del venditore solo se i difetti erano presenti già al momento della vendita e se possono essere dimostrati. Se i danni si verificano successivamente all’acquisto, il nuovo proprietario sarà responsabile e dovrà provvedere a coprire le spese di riparazione senza possibilità di rivalersi sul venditore precedente.
Locazione dell’immobile e responsabilità
Nel caso in cui l’immobile sia in affitto, la responsabilità per i danni causati ai vicini ricade sul locatore, ossia il proprietario dell’immobile. Tuttavia, vi sono eccezioni a questa regola, ad esempio se i danni sono causati dall’incuria del conduttore nell’uso dell’immobile o se questo non segnala tempestivamente eventuali problemi al locatore.
Determinazione della responsabilità
Per determinare la responsabilità dei danni, è fondamentale identificare un collegamento diretto tra l’immobile e il danno subito dal vicino. Se il danno è inequivocabilmente provocato dall’immobile, il proprietario è obbligato a risarcire il vicino. Tuttavia, se il danno è causato da eventi fortuiti e imprevedibili, come terremoti o fulmini, potrebbe escludersi la responsabilità del proprietario.
Prevenzione e azioni correttive
Per evitare controversie e problemi futuri, è consigliabile effettuare un’accurata ispezione dell’immobile prima dell’acquisto, eventualmente coinvolgendo un professionista qualificato come un ingegnere o un architetto. Inoltre, è importante non solo mantenere l’immobile in buone condizioni e intervenire tempestivamente in caso di problemi, al fine di prevenire danni ai vicini e possibili azioni legali, ma anche tutelarsi con un’assicurazione casa ad hoc.
