L’importanza della registrazione del contratto di locazione dal punto di vista legale
L’art. 1 comma 346 l. 311/2004, impone che i contratti di locazione ad uso abitativo superiori ai 30 gg, anche non continuativi, debbano essere registrati dal locatore entro 30 gg dalla loro stipula o dalla loro decorrenza, se anteriore.
Il rispetto della normativa in questione assicura la stabilità del rapporto locativo e la protezione di entrambe le parti. Tale disposizione è da leggersi in raccordo all’art. 13 comma 1 l. 431/98 che prescrive per i contratti di locazione la forma scritta.
La non registrazione comporta la nullità del contratto (in questo caso si parla di nullità atipica) con la conseguenza che il locatore si trova nell’impossibilità di esigere i canoni, mentre il conduttore potrebbe richiedere la restituzione di quanto eventualmente pagato e l’ottenimento contestuale della “riconduzione del contratto a condizioni conformi a quelle previste dall’art. 2 commi 1 e 3 l. 431/98” ossia con durata ordinaria di 4 anni (+ 4) o 3 anni (+2).
Secondo l’attuale normativa, quindi, la nullità dovuta alla mancata registrazione è da considerarsi assoluta, perché tale disposizione tutela non solo gli interessi delle parti coinvolte nel contratto, ma ha anche l’obiettivo di prevenire azioni che potrebbero arrecare danno all’erario.
Pertanto, in caso di mancata registrazione tra le parti il contratto stipulato non produrrà alcun effetto, poiché nullo, e potrà semmai configurarsi un’occupazione senza titolo. Tale espressione si riferisce a situazioni in cui l’occupante detiene l’immobile senza alcun diritto legittimo che si verifica, ad esempio, perché la persona non è il proprietario, né è mai stato conduttore con un valido contratto di locazione terminato per scadenza o per altre ragioni.
In tali casi occorrerà adire le vie legali chiedendo la condanna dell’occupante al rilascio dell’immobile con conseguente richiesta di indennità per occupazione abusiva dell’immobile e la perdita di guadagno subìta dal locatore con onere della prova a carico del ricorrente
In questo caso, il conduttore potrebbe richiedere la restituzione di quanto eventualmente corrisposto a titolo di canone di locazione, poiché non dovuto a causa della nullità del contratto, mentre il locatore potrà agire soltanto per la richiesta del danno da illegittima occupazione.
La registrazione tardiva del contratto d’affitto
Ma il locatore che non abbia registrato il contratto può sempre tutelare la propria posizione, adempiendo in maniera tardiva.
L’annosa controversia giurisprudenziale su tale materia è stata conclusa con la sentenza n. 18213 del 2015 della Corte di Cassazione che, esaminato la cornice normativa in materia, ha stabilito che la nullità di un contratto non registrato può essere considerata atipica e sanabile, permettendo la registrazione retroattiva.
Come registrare un contratto di locazione: procedura e costi
La registrazione di un contratto di locazione è un passaggio obbligatorio per garantire l’efficacia dell’accordo tra locatore e conduttore. Ma come procedere?
Essa deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla decorrenza, se anteriore, e si effettua o presso gli uffici territoriali dell’agenzia delle Entrate oppure tramite procedura telematica online sul sito mediante la piattaforma RLI web. La registrazione online deve essere fatta da intermediario abilitato e dopo qualche ora, il sistema rilascerà la ricevuta di avvenuta registrazione.
Quanto costa registrare un contratto?
Quando si registra un contratto di locazione locatore e conduttore saranno tenuti solidalmente a versare, tranne nei casi di esenzione in cui si è optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
L’importo dell’imposta di registro, a seconda della tipologia di immobile, è dovuto come segue e comunque per una somma minima di € 67,00:
- per gli immobili ad uso esclusivamente residenziale, l’imposta è pari al 2% del canone di locazione annuo, moltiplicato per il numero di anni previsti dal contratto;
- nel caso di fabbricati considerati strumentali per natura, la tassa è dell’1% del canone annuale;
- per i fondi rustici, l’imposta corrisponde allo 0,50% del canone annuale, moltiplicato per il numero degli anni di locazione;
- per tutti gli altri tipi di immobili, l’imposta da pagare è il 2% del canone annuale.
Inoltre, per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, in ogni caso, ogni 100 righe.
Durata e rinnovo
La durata ordinaria di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone stabilito liberamente fra le parti è di 4 anni, rinnovabile per altri 4 anni alla scadenza (4+4).
Qualora si opti per il canone concordato (rientrante nelle tariffe stabilite dagli Accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini) la durata sarà di 3 anni rinnovabili per altri 2 alla scadenza (3+2).
Qualora ne ricorrano i presupposti, le parti potranno optare per la stipula di un contratto transitorio con una durata non superiore ai 18 mesi. Tali tipi di contratti, sebbene ampiamente diffusi, devono essere utilizzati solo in presenza di specifici requisiti altrimenti possono comportare conseguenze particolarmente spiacevoli per il locatore – ne abbiamo parlato più diffusamente in questo articolo.
Sanzioni e ravvedimento operoso
Quali sono i termini per la registrazione di un contratto di locazione? In base all’articolo 69 del D.P.R. n. 131/1986, la mancata registrazione del contratto comporta sia il pagamento dell’imposta dovuta sia l’applicazione di sanzioni che variano dal 120% al 240% dell’imposta dovuta oltre interessi, con un importo minimo di 200 euro, con possibilità di riduzione tra il 60% e il 120% se la registrazione avviene con un ritardo non superiore ai 30 giorni. Tali sanzioni sono in solido a carico di entrambe le parti.
Nel caso in cui non avvenga il versamento dell’Irpef dovuta, il solo soggetto responsabile è il locatore. Questo significa che il proprietario dell’immobile può essere soggetto a controlli fiscali fino a cinque anni dopo il termine entro il quale avrebbe dovuto presentare la dichiarazione dei redditi pertinente.
In caso di regime di cedolare secca i contraenti saranno tenuti al pagamento della sanzione
in proporzione all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo stabilito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta non sia dovuto.
Il ruolo dello studio legale immobiliare
Spesso le parti sottovalutano l’importanza di sottoporre un contratto come quelle di locazione ad un occhio esperto come quello di un avvocato, optando per il fai da te oppure affidandosi a figure senza le adeguate caratteristiche.
Per gestire al meglio le complessità legate alla locazione, dalla stesura fino alla registrazione del contratto, è consigliabile rivolgersi ad uno studio legale specializzato in diritto immobiliare in modo da tutelare al meglio i propri interessi operando nella più completa legalità.
a cura dello Studio Legale Mazza di Viareggio (Lucca)
