Il mercato immobiliare di Parma: aumentano le compravendite, prezzi delle abitazioni pressochè stabili

Il mercato residenziale di Parma è sano: dopo l’exploit del 2016, il numero di compravendite è ancora in aumento, incostante invece l’andamento dei prezzi medi. Studio del flusso delle vendite e delle locazioni nel comune emiliano.

Il settore residenziale del mercato immobiliare italiano è in lenta, affannosa, ripresa: per quanto ancora lontano dai livelli pre-crisi, nei primi mesi del 2017 l’andamento medio rispecchia abbastanza fedelmente le tendenze già viste e apprezzate nel corso dell’intero 2016, anno in cui più che mai si è avuta una crescita significativa, soprattutto per quanto riguarda il numero di compravendite portate a termine. La situazione attuale, inoltre, è decisamente favorevole per chi stesse pensando di comprare casa: la disponibilità di immobili residenziali nuovi o riqualificati, infatti, è molto alta e al contempo è ancora in leggero ribasso il prezzo medio dei medesimi edifici, si aggiunga, inoltre, che a metà 2017 i tassi d’interesse sui mutui sono ancora vicinissimi al minimo storico (toccato nel dicembre 2016) e che mai come oggi i Bonus Fiscali messi in campo dal Governo favoriscono l’acquisto di immobili residenziali (oltre che aiutare nella riqualificazione degli edifici di proprietà). Questa congiunzione, però, potrebbe avere ancora vita breve: i tassi d’interesse sui muti, infatti, sono in crescita, così come i prezzi medi degli immobili residenziali di alcune province (anche se si parla di aumenti veramente limitati, per ora), inoltre non è detto che a fine 2017 i vari Bonus Fiscali sulla casa vengano ulteriormente prolungati.

Analisi del flusso di compravendite.

Procediamo con ordine e mettiamo subito in chiaro che il 2016 è stato un anno da record per il mercato residenziale italiano post-crisi, in particolare per il flusso intenso di compravendite portate a termine: non fa eccezione Parma, nella cui provincia, l’anno scorso, sono state concluse 4.806 vendite, contro le 3.960 del 2015, aumento che in percentuale si traduce con un +21,4%. Andamento confermato anche se si restringe il campo d’analisi al sono comune di Parma, in cui nel 2015 sono state concluse 2.026 compravendite, mentre nel 2016 ben 2.424, con un aumento percentuale nel biennio del 19,7%. Di conseguenza è decisamente normale aspettarsi un fisiologico calo dei ritmi di crescita in questo 2017, crescita che comunque ci si aspetta costante e sostanzialmente solida.

In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l’andamento del mercato residenziale del comune di Parma e dell’intera provincia, nel biennio 2015-2016.

Nello studiare i dati a nostra disposizione, ci siamo chiesti quali fossero le tipologie di immobili più offerti e quindi diffuse nella provincia di Parma e nel solo capoluogo di provincia: abbiamo così scoperto che sul portale Parmacasa.it il 34,6% degli annunci di vendita, quindi uno su tre, riguarda appartamenti con due camere da letto; a seguire in questa speciale classifica vi sono gli appartamenti con una sola camera da letto, che occupa il 21,4% degli annunci; molto più distanti tutte le altre tipologie di immobili.

In Tab. 2 possiamo osservare le statistiche relative alla superficie media degli immobili acquistati nel 2016 nella provincia di Parma e la variazione in metri quadri rispetto al 2015.

Si noti in questo caso la disparità di superficie media che intercorre tra il solo comune di Parma e l’intera provincia: gli immobili acquistati fuori dal capoluogo risultano più grandi di quelli venduti nel comune di Parma di quasi 13 m², ovvero di una stanza 3×4 m di dimensione. Inoltre, come si può osservare in Tab.2, l’andamento è in crescita nell’intera provincia, mentre è in calo nel capoluogo di provincia.

Analisi dei prezzi nel comune di Parma.

Come già detto in precedenza, il costo medio degli immobili residenziali in Italia è in calo, ma è anche vero che in alcune province questo dato è in leggerissimo aumento già dal biennio 2015-2016.

Secondo i dati raccolti e analizzati dal portale Parmacasa.it, su un campione di oltre 3000 annunci, notiamo che, dopo un forte calo dal 2013, quando si vendeva a 2.324 €/m², al 2015, anno in cui il prezzo medio degli immobili in vendita era di circa 1.922 €/m², negli ultimi due anni il costo delle medesime abitazioni è aumentato, seppur quasi impercettibilmente: nel 2016 si acquistava a 1.939 €/m², mentre nello stesso mese di quest’anno il prezzo medio è aumentato ancora a 1.942 €/m². È un dato significativo per il suo valore assoluto di crescita, non certo per il suo reale aumento che in due anni è stato di appena 20 €/m².

La situazione generale nel biennio 2015-2016, secondo i dati OMI è, invece, negativa. Come si può osservare in Tab. 3, infatti, il prezzo medio in euro al metro quadro e la variazione percentuale nel biennio 2015-16 fotografano una situazione decisamente critica, se confrontata anche con le medie regionali, in cui Parma risulta fanalino di coda, ben staccato dal resto delle province:

Come spiegare la differenza di costo al mq. Rilevata tra Parmacasa.it e l’agenzia delle entrate ?

Sui diversi portali immobiliari, viene riportato il prezzo richiesto dai venditori per i propri immobili, mentre sul portale dell’Agenzia delle Entrate vi sono le medie calcolate sui prezzi di effettiva vendita: la forbice, ovvero la distanza tra i due dati, quindi, è dovuta all’imprevedibile fattore della “trattabilità del prezzo”, diventata ormai consuetudine in ogni compravendita.

Grazie ai dati messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, inoltre, siamo in grado di dare conto delle zone più o meno costose dell’area urbana del comune di Parma: come è normale che sia, e come accade in gran parte delle città italiane, la zona che presenta al pubblico i prezzi più alti è quella del centro storico, dove un appartamento in buono stato conservativo può essere acquistato tra i 2.050 e i 2.575 €/m². La zona che, però, nel 2016 ha fatto registrare di gran lunga il maggior numero di compravendite è quella che l’OMI definisce C1/Semicentrale, ovvero quella che si estende intorno alla Via Emilia Est e a Via Traversetolo: qui nel 2016 si sono conclusi 408 cambi di proprietà su 2.424, ad un prezzo medio di 1.738 €/m². Nel resto del comune i prezzi si abbassano proporzionalmente all’aumentare della distanza dal centro storico.

Quanto costa affittare casa a Parma?

Per quanto riguarda il costo degli affitti, ancora una volta ci affidiamo ai dati messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate che si riferiscono al secondo semestre 2016 e che rivelano come anche qui i prezzi varino significativamente da zona a zona, diminuendo proporzionalmente all’aumentare della distanza dal centro storico: nell’area del centro cittadino, infatti, il prezzo medio di un immobile in affitto varia dai 7 agli 11 €/m²/mese, mentre nelle zone semicentrali, ovvero quelle adiacenti alla periferia, il costo degli affitti si aggira ovunque tra i 5,7-5,5 €/m²/mese e i 7,7-8 €/m²/mese. La porzione di comune con i prezzi di locazione più bassi in assoluto è quella che l’OMI cataloga come C4/Semicentrale e che comprende Zona Pablo e Zona Crocetta: qui si possono trovare immobili residenziali in affitto a prezzi che variano in media dai 4,5 ai 6,7 €/m²/mese.

Per i prezzi medi degli affitti delle tipologie di immobili più richiesti a Parma utilizziamo nuovamente i dati di Parmacasa.it, più aggiornati dei precedenti: nel comune emiliano un monolocale oggi si affitta a circa 392 €/mese, mentre per gli appartamenti, ovviamente, il prezzo varia in base al numero delle camere: 1 camera si paga 516 €/mese al mese, per 2 camere circa 630 €/mese, mentre per un appartamento con 3 camere da letto il costo mensile sale decisamente: si può affittare, in media, a 905 €/mese.

Va infine detto che i prezzi delle locazioni a Parma risentono molto dell’influenza esercitata dall’enorme flusso di studenti universitari.
Sono in molti cittadini parmigiani che ormai da anni investono nell’acquisto di immobili da destinare alla locazione per studenti.